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其他費用篇

 

綜合所得稅

 
壹、房屋租賃實務中,會面臨(一)綜合所得稅(二)房屋稅(三)印花稅,共三種稅金。但印花稅因某些原因,在實務上通常是被忽略的。

貳、綜合所得稅,係因房東的租賃所得(租金)而產生的稅金。依照稅法,應由房東於每年申報綜合所得稅時一併申報,此種稅金的負擔本來就是房東負擔的,並無轉嫁給房客的理由。

參、然而,基於契約自由及市場機制,這樣的稅負,轉嫁給房客,亦屬常態;房東經常為了避免國稅局知悉自己有租金的收入(租賃所得),而不希望房客在申報綜合所得稅時,將「房屋租金支出」列為「扣除額」。若是房客基於節稅的需要堅持要將「房屋租金支出」列為「扣除額」,則會面臨房東在一開始收取租金時,將租賃所得可能要繳的稅金預先「灌入」租金中。這種情形,就像我們到電腦商場買東西,不含稅的商品(也不開收據),售價便宜一點,含稅的商品,肯定貴上一些,箇中的道理都是一樣的。只不過,房東最好在租屋一開始就與房客談清楚並載明由何人負擔所得稅,否則事後再提出要求,可就於法無據了。

底下提供房東及房客關於租金部分的節稅資訊:
壹、房東:租賃所得如何節稅?
對於餘屋出租,收取租金、押金的房東而言,年年的租金收入申報常是頭痛問題,其實節稅不難,基本上可從下列三方向進行:
一、妥善保管相關舉證用憑證,提高可供扣除費用金額:
對租賃所得的申報方式,一種是不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的百分之四十三列為必要費用,但土地出租之收入,僅能扣除該地當年度繳納之地價稅,不得扣除百分之四十三的必要費用。另一種是採列舉扣除方式,必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算可扣除費用額,擇高適用。

二、避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生:
納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,而且已由雙方當事人以外的二人證明及法院公證,證明確實是無條件提供使用,就可以不用設算租金。

三、彈性運用押金孳息所得的申報規定:
所得稅法第十四條規定,財產出租有收取押金或任何款項類似押金的話,或以財產出典而取得典價,都要把這筆款項按郵政儲金匯業局一年期定期存款利率,計算租賃收入(九十年度以利率百分之五.○計算)。但是如能證明這項租金或典價的用途,並且已經把運用所產生的所得申報的話,就不必申報租賃所得。因此納稅義務人如果把出租房屋的押金,或是財產出典的典價,存到銀行所孳生之利息,可選擇以這些利息列為租賃所得申報,可以減掉租賃所得的必要費用。或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的,並且已經申報了利息所得,則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。

貳、房客:房屋租金支出可扣除,付款憑證莫忘記?
為減輕無殼蝸牛的負擔,自八十九年度綜合所得稅結算申報起,房屋租金支出可列為列舉扣除的項目。納稅義務人及其配偶與受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,其所支付之租金,每一申報戶每年扣除數額可以在十二萬元的限額內列報減除。但如果申報有購屋借款利息者,不得此項扣除額。所以納稅義務人如同時有合乎規定之購屋借款利息與房屋租金支出時,應自行計算二者可扣除之金額,以較大者申報減除。

列報房屋租金支出時,應檢附(一)承租房屋之租賃契約書及支付租金之付款證明影本(如:出租人簽收之收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或滙款證明)。(二)納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬中實際居住承租地址之一人,於課稅年度於承租地址辦竣戶籍登記或納稅義務人載明承租之房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務使用之切結書等,以供稽徵機關核認。所以別忘了將支付租金之證明文件好好保存,以備申報年度綜合所得稅時檢附。

資訊來源:國稅局/綜合所得稅節稅手冊

文章提供《易租網》