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終止租約篇

 

定有期限之租約,要欠多少租金,才能終止契約?

 
對於定有期限之租賃契約,積欠租金要到何種程度才能終止租約呢?由於民法第440條第2項有強制規定,因此必須達到「法定程度」才行。

    ※※※ 法定程度 ※※※

一、民法第440條第2項規定即為「法定程度」。

二、所謂「法定程度」,依照租金支付時點的不同(其實就是先付款後使用房屋與先使用房屋後付款二種付款方式),會有兩種不同的計算方法:
       ◎ 第一種算法 ◎ (最常見)
租金的支付日期,約定在每期開始時支付的情形下(這是房屋租賃實務上常見的習慣),這種情形,算法會比較嚴格一點,除了遲付租金之總額必須達到二個月之租額外,還必須拖欠超過二個月時間,始得終止契約。因此,這種情形下的「法定程度」,其實就是指「數量」「時間」二個條件都要具備。
舉例來講:
  若是一個月為一期,按月支付一次,則五月一日即應先預繳五月份租金,六月一日應該預繳六月份租金,房客一直到七月二日仍未繳半毛錢,此時,房客已達二個月租金之額度未繳,五月份租金亦已遲延超過二個月時間未繳,即為達到「法定程度」,房東可以開始發函限期催繳,並於該函中表明「逾期即以此函為終止租約之意思表示,不另通知」。
  若是每三個月為一期支付一次,約定五月一日應該先預繳五、六、七月份之租金,房客一直到七月二日仍未繳半毛錢,此時,已達二個月租金之額度未繳,而且自從五月一日應繳之曰直到七月一日已拖欠逾二個月時間,則七月二日以後房東即可開始發函限期催繳,並於該函中表明「逾期即以此函為終止租約之意思表示,不另通知」。

       ◎ 第二種算法 ◎ (很少見)
租金的支付日期,約定在每期期滿時支付的情形下(幾乎見不到有房東願意這樣收租金的),遲付租金之總額,必須達到二個月之租額,始能終止租約。舉例來講,若是一個月一期,假設五月一日應繳四月份之租金而未繳,到了六月一日應繳五月份之租金亦未繳,此時,遲付租金之總額,已經達到二個月之額度,則六月二日以後房東即可開始發函催繳,進而終止租約。

       ※※ 參考法條 ※※
民法第440條
承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於期限內不為支付,出租人得終止契約。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

文章提供《易租網》