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終止租約篇

 

解約金與終止租約

 
壹、若租約當中約定,有一方當事人要結束租賃關係,必須賠償對方若干金額作為「解約之代價」,此種金額,在法律實務上稱為「解約金」。(註:就結束租賃關係而言,一般人習慣簡稱為「解約」,但法律上應該稱為終止契約)

貳、「解約金」與「違約金」之區別
一、「解約金」與「違約金」,二者有時候長得很像。在租賃契約的條款中,經常出現將二組名詞張冠李戴的契約文字,其實,若當事人之意思,在於「想要中途退租也行,但要付出解約之代價」(A1)或「想要中途收回房屋也行,但要付出解約之代價」(A2),這類意思表示屬於雙方約定了「解約金」;若當事人之意思,只是在於「若房客任意提前搬走,就要支付多少錢(或者沒收押金作為賠償)」(B1),「不按時交付租金,就要按日計息作為賠償」(B2)或「期滿拒不搬遷,就要賠償多少金額」(B3),這類意思表示屬於雙方約定了「違約金」。

二、以A1及B1來作個比較,前者,「只要付了錢,租賃關係就結束了,雙方再無相干」;後者,不但租賃關係繼續存在,還要多付出一筆違約金作為賠償金,換句話說,房客擅自離去房屋而不再繳付租金,一方面是自行放棄離開期間使用收益房屋的權利,但依法仍要繼續背負繳付租金的義務(民法441條),一方面也是違約行為,必須為此付出約定之違約金。

三、「解約金」與「違約金」之區分,既然繫於當事人之意思,自然也就會因為當事人意思表示不清楚而難以辨別。所以,契約文字之使用,首重「完整」「清楚」,並不是非要使用法律專門用語製造專業形象,有時這樣反倒「張冠李戴」「以詞害義」,當事人爭執不休也就罷了,連累司法人員、律師及法律學者為此大費周章,運用了各種解釋方法猜了半天,就只為了判斷當事人到底是什麼意思?

參考法條
第441條
 承租人因自己之事由,致不能為租賃物全部或一部之使用收益者,不得免其支付租金之義務。


文章提供《易租網》