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終止租約篇

 

租屋環境變得很差,中途退租要賠錢嗎?

 
壹、直接答案
一、住家環境不安全(附近有很多色情行業、變態,發酒瘋的人、小偷猖獗等等),房客每天提心吊膽的過日子,決定要搬家,因租約未到,房東竟還要扣押金,可以嗎?雖然退租的理由,明顯不是房客的錯,但也不是房東造成的,房東依照契約要求扣錢,於法有據。
二、但是,在某種情形下,房客也能以法律上的「情事變更原則」來對抗房東的扣錢要求。
貳、基礎說明
一、就法律層面而言,首要關注的是:房東究竟要不要對周圍巷子環境的惡劣,負起責任?如果要負責任,房客自然可以「依約或依法」要求房東改善;如果沒有責任,那就不能將治安不好、環境不夠清幽等公共問題,強迫房東想辦法解決。畢竟,那是第三人造成的公共秩序問題,應該由治安主管機關出面整治才對,一般房東可沒那種本事(最多就是消極地換鎖)也沒那種義務,去踐行主管機關的日常工作(除非他是蝙蝠俠、蜘蛛人...)。
二、但是,站在房客與房東權益衡平的立場:不是因為房客的緣故而中途退租,房東真的應該扣足全部的錢嗎?會不會不公平呢?此點,民法上有所謂「情事變更原則」可以調節這種因為不可歸責於契約雙方當事人而造成的問題(民法227條之2)。
三、房客要求退租卻能主張不用被扣或少扣一點金錢的法律理由,就是民法第227條之2第1項:『契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。』,說白話一些,就是『剛搬去住時,附近環境尚差強人意,但住到一半,周遭環境突然變成不是人住的地方了,所以我要請求免賠押金而退租,或者少賠押金而退租』。
四、但要強調的是,是否真的有這種「環境遽烈變遷情況」,要在個案情形中來判斷,不是房客對環境稍有不滿意,就能主張民法第227條之2「情事變更原則」。

參、參考法條
第227條之2
 契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。
 前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。

文章提供《易租網》