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終止租約篇

 

房客感染SARS,房東能否終止租約收回租屋?

 
終止租約可分二類:

壹、普通終止及特別終止,前者不須理由,後者須要法定理由。        

貳、須定有通知期限的終止及無須定有通知期限的終止,前者於期限經過後消滅,後者即刻生效。又此二種終止並非互相排斥,可以併存,玆說明如下:

一、普通終止:

1、租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣(民法第四百五十條第二項)。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約之終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之(民法第四百五十條第三項)。

2、定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知(民法第四百五十三條)。
上述租賃契約當事人之終止,均須有通知期限。

二、特別終止:

特別終止須有法定理由。民法分就出租人終止權及承租人終止權設有規定,皆不須先期通知,而得隨時終止,而且於定期租賃及不定期租賃均適用之。其中就出租人的終止包括:

1、承租人非法為租賃物使用、收益、經阻止而仍繼續(民法第四百三十八條)。

2、承租人支付租金遲延,經催告而不依期限支付。但租賃物如果為房屋,須遲付租金之總額,非達二個月之租額,始得催告終止(民法第四百四十條)。

3、承租人非法轉租租賃物。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人將全部房屋轉租,出租人始得終止契約(民法第四百四十三條)。

4、承租人乘出租人不知或不顧異議,取去留置物(民法第四百四十七條第二項)。

三、又關於房屋租賃契約的終止,土地法第一百條設有特別規定,應優先民法適用,但謹適用於「不定期限的租賃」(司法院院解字第三四八九號解釋)。即出租人非因下列情形之一者,不得收回房屋:

1、出租人收回自住或重新建築時。
2、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
4、承租人以房屋供違反法令之使用時。
5、承租人違反租賃契約時。
6、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

文章提供《易租網》