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租屋教室

 

內政部函~簽約注意事項

 
內政部函
■受文者:中華民國律師公會全國聯合會
■發文日期:中華民國九十一年一月三十日
■發文字號:台內中地字第O九一OO八三一四二號
■主旨:檢送「房屋租賃契約書範本」,如附件,請積極宣導推廣,請查照。

1.契約審閱權
房屋出租人如為企業經營者與承租人訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供承租人審閱全部條款內容。(消費者保護法施行細則第十一條)

2.租賃雙方認定
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他人使用、收益、他方支付租金之契約(民法第四二一條)。當事人就標的物及租金同意時,租賃契約即為成立。故承租人為支付租金之人,出租人為負交付租賃標的物之人。

3.房屋標示及租賃範圍
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態。(民法第四二三條)

4.租賃附屬設備
租賃標的是否包含其他附屬設備時有爭執,應由雙方互為確認,以杜糾紛。

5.租賃期間
(一)不動產之租賃契約,其其間逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期之租賃。(民法第四二三條)
(二)租賃契約之期限,不得逾二十年,逾二十年者,縮短為二十年。(民法第四四九條第一項)

6.租金約定及支付
(一)承租人應依約定日期,支付租金。無約定者依習慣,無約定亦無習慣者,應於租期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時交付之。(民法第四三九條)
(二)土地法第九十七條第一項之規定,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。

7.擔保金約定及返還
土地法第九十九條之規定,擔保金以不超過二個月之租金總額為宜,超過部分,承租人得以超過之部分抵付房租。

8.稅費負擔
(一)出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。(民法第四二五條)
(二)就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。(民法第四百二十七條)

9.使用房屋之限制
(一)住戶規約之內容除公寓大廈管理條例有規定外,尚有住戶共同約定事項。
(二)承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益,無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。
(民法第四三八條第一項)
(三)承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部份,轉租於他人。(民法第四四三條第一項)

10.修繕及改裝
(一)租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。(民法第四二九條第一項)
(二)出租人之修繕義務,在使承租人就租賃物能為約定之使用收益,如承租人就租賃物以外有所增設時,該增設物即不在出租人修繕義務範圍。(六三台上九九)

11.承租人之責任
(一)承租人應以善良管理人之注意保管租賃物,如違反此項義務,致租賃物毀損滅失者,應負擔損害賠償責任。
(二)租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。(民法第四三四條)

12.房屋部分滅失
租賃關係存續中,因不可規歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。(民法第四三五條)

13.租期屆滿
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。(民法第四五五條)

14.租賃物之返還
定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止租約者,其終止契約應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。(民法第四五三條)

15.房屋所有權之讓與
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。(民法第四二五條)

16.出租人終止契約
(一)租賃物為房屋者,遲付租金之總額達二個月之租額,並經出租人定相當期間催告,承租人仍不為支付者,出租人得終止租約。(民法第四四O條第二項)
(二)承租未依約定方法使用租賃物,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。(民法第四三八條第二項)
(三)承租人未經出租人承諾將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。(民法第四四三條第二項)
(四)不定期之房屋租賃,承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時,依土地法第一百條第三款之規定,出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋,應仍依民法第四百四十條第一項 規定,對於支付租金遲延之承租人,定相當期限催告其支付,承租人於其期限內不為支付者,始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前,尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。(四二台上一一八六)
(五)區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。(公寓大廈管理條例第二十一條)
(六)查公寓大廈管理條例第二十一條之規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用以逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。惟該申請案件法院是否受理或舉證事實法院是否採認,行政機關無從置喙 。有關前揭條文所稱「以逾二期」、「達相當金額」及「相當期間催告」等事項,應屬適時舉證,如有爭議,宜請當事人逕循司法途徑為之。(內政部八十六年十一月二十八台(八六)內營字第八六O八六四三號函)

17.爭議處理
企業經營者(房屋出租人)與承租人因本契約所發生之消費爭議,依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定,承租人得向出租人、消費者保護團體或消費者服務中心申訴;未獲妥適處理時,得向租賃物之直轄市或縣(市)政府消費者保護官申訴;再未獲妥適處理時得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解。

18.租賃契約之效力
(一)近年來,國內外交流頻繁,社會結構快速變遷,人際關係日趨複雜,權益糾紛層出不窮。為確保私權及預防訴訟宜請求公證人就法律行為或私權事實作成公證書或認證私文書。
(二)房屋租賃期限逾五年或未定期限者,租賃契約書未經公證,於租賃期間房屋所有權讓與第三人,縱然出租 人於房屋交付後,承租人仍占有中,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。(民法第四百二十五條)
(三)為保障私權及預防訴訟,訂立房屋租賃契約書時不宜輕率,應由公證人作成公證書,以杜事後之爭議。

19.契約分存
訂約時務必詳審契約條文,由雙方簽名、蓋章或按手印,並寫明戶籍地址及身份證號碼,以免日後求償無門。

20.未盡事宜
民法第一百四十八條第二項規定「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法」,此乃民法之帝王條款,其適用於任何權利行使及義務之履行,故如有未盡事宜,悉依誠實信用原則處理。

21.簽約身份確認
訂約時應先確定訂約者之身分,如身份證或駕照等身份證明文件之提示。未成年人訂定本契約須經法定代理人或監護人之允許或承認。但已結婚者不在此限。

22.房屋產權辨識
出租人是否為屋主或二房東,可要求出租人提示產權證明如所有權狀、登記謄本或原租賃契約書。(應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定)

23.仲介代理授權
房屋租賃若透過仲介業務之公司(或商號)辦理者,應由該公司(或商號)指派經紀人於本契約簽章。(不動產經紀業管理條例第二十二條)

文章提供《易租網》