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租屋教室

 

租房子千萬不能少什麼呢?

 
租賃契約設立了一些規則,讓房東與房客在租賃關係下同意共同遵守。這是一個合法的契約,就如同貿易合約上充滿著重要的實行細節,就比如說房客能在您的財產裡居住多久或租期何時到期!無論您的租賃契約條文是少的可憐、手寫或打字,它基本上都必須載明租賃期限喔!

一、租約期限的規定,是權利義務的重要依據
租賃契約規範了房東與房客一段時間的租賃期限,通常為一個月、一個學期或一年。房東直到租賃契約到期為止,是不能任意提高房租或更改其它條件的,除非租賃契約本身規範了可以修改的條文或房客同意另外書明這些更動外!此外,除非房客沒有付房租或是違反了契約規範及法律規定,否則您不可要求房客提前搬遷,也無法藉故興訟來獲得不法利益的。當租期到期時,您可以針對相同的租賃條件選擇委婉地拒絕或針對不同的條件來商議是否繼續簽訂下一個租賃契約。

二、租約要符合法律規定,不是您說了、寫了就算
租賃契約除了要鉅細靡遺外,更要能符合法令規定。確定您的租賃契約符合所有相關法令,尤其在鑰匙交付、押租金辦法、出入已出租房間、房客分租或帶其它的室友進住、更改或結束租賃的規則,甚至明確的告知這個房間先前的狀況,如漏水等。仔細的去瞭解法律規範的權利與義務,這是最重要不過的。

三、房客清單的擬定,代表由誰來負法律責任
每個居住在您房子的房客,當然夫妻也不例外,都應該親自與您簽訂租賃契約。這會讓您的房客對所規範的權利與義務完完全全的負責,當然包含好好的繳足房租或妥善的使用您提供的物品。這也意味著當房客不繳房租或不告而別時,您可依法律程序求償。

四、居住的人數,該如何限制
對於學區附近,一些整棟透天房子租屋給學生的房東, 要特別留意這點!您應明確的界定,只有跟您簽訂租賃契約的房客或連同他們的小孩,才可以住在您出租給他的房子。這保障您有房客的選擇權與決定權。在最理想的狀態下,您可以篩選與決定誰來住,甚至多少人住。
訂定如此條款的價值,在於房客一旦沒有您的同意就擅自分租,或違反之前協議,莫名其妙搬來一些朋友或親人,那您可以解除租賃契約,並有理由請房客遷出。

五、居住的時間,該如何限制
租賃期的載明個租賃契約都應該書明租賃期的。因為這規範到租賃是一個月、半年、一年,甚至是自動延展到房東、房客其中一方要終止時。您的決定就看您想要這個房客租多久,或看您要在租賃契約上保留多少彈性了!

六、如何妥善處理租金問題
租賃契約要明確載明租金多少錢、何時到期及如何付款,如轉帳、或現金等方式。為了預防萬一,契約書亦載明細節,如付款方式、遲繳房租要不要延遲利息、利息多少、是不是有優惠期限(如月中前繳即可)或其它違約處罰等。押金與違約金的規定押金的扣繳或返還,常是房東與房客摩擦的起火點。為了避免爭議,您可以在租賃契約上書明這些押金在何種狀況下會被使用(如修繕時),當房客搬出時何時及如何返還押金等。甚至強烈建議您包含押金存放在哪個銀行、利息如何返還、或回饋房客都開誠布公,如此您不受歡迎也難。

七、修繕與維護問題,到底甚麼狀況、該由誰負責
僅次於押金問題的導火線就是修繕與維護問題。最好避免方式就是清楚地規範您與房客共同對修繕與維護的責任。房客的責任僅於保持清潔、衛生,及支付所有因不當使用所造成的損失;而房東就要在房客提出有故障或危險狀況時,迅速地回應並加以改善。房東並要明確的定出處理房客抱怨與修繕需要時的處理程序,相對的限制房客擅自修繕與改裝設備,如私自安裝防盜警鈴系統或漆油漆等,表面上雖無大礙,可是卻會造成租屋破壞的情事。

八、房東進出出租給人的房子,有無權利的保障呢
避免房客到處抱怨,您非法進入已經出租給他的房子或侵犯房客的隱私權,您最好在租賃契約上闡明您在特定狀況下,是有進出的合法權利,如修繕,同時書明您在進入時將提前告知房客,畢竟沒人願意,沒事就去打擾房客的生活吧!

九、對房客的非法行為,您該醜話說在前頭
為避免造成房客間的困擾,與預防財物損失及被住戶、鄰居告的窘境,您最好在租賃契約書上,明確禁止房客從事破壞性行為。如:製造噪音或違法動作(如毒品交易等)。

十、其他特殊的規定與限制,例如養寵物!
如果您不讓房客養寵物,那就確認契約上有這個條文。如果您允許養寵物,您也應該事先說明所有特別的限定,如限定中型寵物以下、只能養一隻,或者要求房客確實清理寵物的排泄物以保持庭院、公設的整潔。

任何合法的限制,都應該明確載明於租賃契約上的,甚至任何重要的規定,如停車場、公共設施的使用規定等等,亦是如此。

文章提供《易租網》