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法拍篇

 

房屋被法院查封後,我要搬家嗎?

 
壹、房客在租賃期間萬一遇到房屋被法院查封的事,無需緊張,也無須急著搬家,更無須理會房東通知搬家之要求。理由如下:

一、房屋的查封,只是法院限制房屋所有權移轉的方法而已,並不會妨礙房客原來使用收益房屋的權益。既然房客之租賃權益,完全不會因為查封而受影響,那麼房東突然以查封為藉口來要求房客搬家,當然係屬無理之要求。

二、剛被查封的房屋,日後並不一定就會實施拍賣,即便要定期拍賣,也是幾個月後的事。

三、萬一第一次拍賣不成功,往後還要拖上更長時日,在接下來的幾次拍賣過程中,仍不會影響房客使用收益房屋的權益。(除非在租賃契約訂立前該房屋已經被設定抵押權,並且,在拍賣程序中出現無法賣出的情形,導致法院為使房屋能順利拍賣出去,因而依法先除去租賃權,並於拍定後點交予買受人)

四、即便房屋最後終於拍賣掉了,為了保護承租人就租賃契約關於約定租賃期限之利益,民法第四百二十五條規定,租賃契約對於將來買到房屋的人或承受房屋的人仍繼續存在,也就是說,這些人仍然要接受租賃契約的拘束,不能任意請求房客搬家,前述之民法第四百二十五條之規定意旨,就是大眾耳熟能詳的「買賣不破租賃原則」。

五、法院查封房屋之後,房客若是在不知情下,與房東訂立租賃契約,自始就不在「買賣不破租賃原則」原來的保護範圍內,並非底下之例外情形,讀者應明辨之。

詳情參照:法拍篇/房屋被法院查封後,還能不能出租?
http://www.e-rent.com.tw/frame4/elawer/law_xml9.html

貳、「買賣不破租賃原則」的例外

一、若租約係屬不定期限之租約,又沒有經過公證的話,房客即不受『買賣不破租賃原則』保護。

二、租約雖屬定有期限之租約,但租賃期限超過五年,又沒有經過公證的話,房客亦不受『買賣不破租賃原則』保護。

參、參考法條

民法第四百二十五條
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

文章提供《易租網》