6.

訂金篇

 

收了訂金,產生的法律效果為何?

 
壹、直接答案

一、房客交付定金,房東也收了定金,該定金之用途到底為何?係依照當事人之意思而決定;一般情形是,房客因為看屋滿意,而表示想先付定金,房東也同意收下,這二個人之間的意思,通常是把定金當作「立約定金」,用來擔保租約之成立,或者,把定金當作「證約定金」,用來證明租約已經訂立了。

二、在法律上,對於房東及房客之間收付定金之行為,「推定」房東及房客之間的房屋租賃契約已經成立。該項「推定」,當事人仍可舉出反證來證明該契約並未成立。

貳、基礎說明

一、民法債編於八十九年五月五日修正施行前,第二百四十八條規定:「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,其契約「視為」成立。」所以一旦收了定金,契約就算成立了,房屋租賃契約也是如此。但第二百四十八條,在八十九年五月五日修正施行後,已經修正為:「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,「推定」其契約成立。」

二、契約一旦被法律「視為」成立,就「真的」成立了,無法變更,若契約僅被法律「推定」成立,只是「暫時」成立,只要能舉出反證來證明契約並不成立,仍可推翻契約成立的「暫時狀態」,變更為契約不成立。

三、關於收付定金一事,特別要提醒房東及房客一件老生常談的事;為了當事人彼此方便的緣故,房客找房屋時最好隨身準備好定金收據及租金收據,把錢跟收據同時交給房東,房東動動手簽個名就好了,房客付錢也比較心安,這是租屋族一定要堅持實踐的「帝王原則」。否則,日後除了痛斥人性外,也要想想自己為何無法堅持「付錢給人就一定要有收據」的鐵則?唯有想清楚了,才能避免將來自己在同一件事上不斷地重蹈覆轍。

參、進階說明

一、若當事人已經從「收付定金階段」進入到「實際履行契約階段」,當事人之間已經不再需要依賴「定金之交付」作為認定契約是否成立之證明方式。此時,先前已經支付之定金,究竟應該如何處理?

二、當事人若對於如何處理定金已經有約定時,應優先依照當事人之意思處理;如果沒有約定,民法第二百四十九條第一項第一款對此另設有補充規定,處理方式有二種,一種是房東將定金返還給房客,一種是將定金轉換為租金的一部分。房屋租賃實務上,亦有轉換為押金的一部分的作法;將定金轉換為租金或押金的處理方式,為房屋租賃實務上經常採用的作法。

肆、參考法條
第二百四十九條
定金除當事人另有訂定外,適用左列之規定﹕
一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。

文章提供《易租網》