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租賃期限

 

定有期限之租賃會變成不定期限之租賃嗎?

 
壹、直接答案

下列二種情形,將導致「定有期限之租賃」變成「不定期限之租賃」:
一、租賃期限超過一年,卻未訂立書面(民422條)
二、租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者(民451條)

貳、基礎說明

一、「定有期限之租賃契約」會變成「不定期限之租賃契約」,房東不可不慎!影響房東權利最大的,莫過於收回房屋(終止租約)的原因將大受限制,依照土地法第100條允許房東收回房屋之六項原因而言,其中有5項原因均以房客的各種違約情事為前提,若房客並無該違約情事,房東要收回房屋的可能性,將備感困難。

二、民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」此為法律上將當事人原來之「定有期限之租賃」強制變更成「不定期限之租賃契約」之規定,但當事人之契約內容,除本來「有期限」被強制變成「沒有期限」外,其餘內容仍與原契約相同。

參、進階說明

房東為了避免一時疏失,導致原來「定有期限之租賃」被轉換成「不定期限之租賃」,應該採取下列至少一種措施:

一、在原來的契約書面中寫明「本件租賃契約於期滿續約時,應經雙方以書面更新租賃期限,否則,視為未續約」。這是上上之策,有此約定,就不必再採取底下的措施。

二、在租賃期限屆滿前,就與房客先簽好一份新的房屋租賃契約。

三、若租賃期限屆滿時,仍無法找到房客簽訂新約,就應該立即發出存證信函,表明不再續租的意思。

四、若存證信函仍無法合法送達時,只好在房客門口張貼上開存證信函,並予以拍照存證(有日期的那種),最好是有其他人共同參與作證,加強證明力。

肆、參考法條
民法第422條
不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。

土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

文章提供《易租網》