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租賃期限

 

定有期限之租賃與不定期限之租賃的差異?

 
壹、雙方當事人訂立房屋租賃契約時,到底有沒有約定「期限」,決定了該契約是屬於「定有期限之租賃」或「不定期限之租賃」;這二種不同形態的租賃,影響日後雙方之權利義務非常大,訂約時一定要審慎明辨。

貳、其中決定之關鍵,在於究竟「有無期限」?以具體日期作為租約到期日,例如91年10月2日,固然屬於有確定之期限,而成為「定有期限之租賃」;但是,採用「某種一定會發生之事實,但尚未發生之事實」作為租約到期日,例如約定出租至房客死亡時為止,仍會被認為是屬於「定有期限之租賃」,因為租約到期日雖然「不確定是那一天」,但必然「會有那麼一天」,也就是說,這種情形,仍然有所謂的「期限」存在,因此不算是「不定期限之租賃」,而是一種「定有不確定期限之租賃」,仍屬於「定有期限之租賃」。

參、關於「定有不確定期限之租賃」之形態,底下提供二則實例供作讀者思考,具有相當之「歷史意義」(昨日之「是」,今日幾近成「非」),並非憑空虛構之例。

一、房屋租賃契約,其期限約定以反攻大陸勝利時為止,係定有不確定期限之租賃契約,即以反攻大陸勝利為其租賃期限屆滿之時,仍應受民法第四百四十九條第一項之限制。(最高法院62年台上字1618號判例)(註:本判例於九十年三月二十日經最高法院九十年度第三次民事庭會議決議廢止,並附註:反攻大陸勝利究屬條件或期限尚有爭議)

二、租約既載明出租之房屋租至反攻大陸時為止,雖係以不確定之期間為終止契約之時期,亦不失為定有期限之租賃關係,自不在適用民法第四百四十二條之規定聲請增減其租金之列。(最高法院47年台上字1635號判例)

三、要補充說明的是,反攻大陸是一事,是否能勝利又屬另一事,這二件事是不是真的「會有那麼一天」呢?若事屬肯定,則該房屋租約就屬「定有不確定期限之租賃」,也就是屬於「定有期限之租賃」,並會受到租賃最長期限20年之限制;若是根本不會發生的事,則該房屋租約之到期日就「遙遙無期」,成為「不能期限」,等於是沒約定期限,就屬於「不定期限之租賃」,而不受租賃最長期限20年之限制。

四、前述見解,仍有再深入思考的餘地;雙方當事人訂立房屋租約時,如果彼此均以主觀上認為「一定會發生之事實」作為租約到期日,雙方均期待「會有那麼一天」到來,此時,依當事人之本意,該租約應該是「定有不確定期限之租賃」,而屬於「定有期限之租賃」;但是,人算不如天算,原本雙方期待在不久的將來一定會發生的事實,卻變成不可能或可能性極低時,法律應該因為客觀事實的變動,而將當事人的租約轉變為「不定期限之租賃」?或者將當事人原定之「期限」轉換為「條件」嗎?作者以為,此二種處理方式均屬不當,而是應將當事人約定之「不確定期限」,視為約定期限過長,該租約應受到租賃最長期限20年之限制;也就是說,前述情形,應視之為「當事人雖定有期限,但約定期限過長」的問題來處理,而不應誤認作「期限」抑或「條件」的認定問題;如此,始符合當事人訂立租約之初衷。

肆、以上所闡述幾個關鍵概念,再次重新整理如下,希望讀者牢記,因為作者在解明其他問題時,將會逕行以之為「專門用語」:

一、「定有期限之租賃」(A)及「不定期限之租賃」(B),是攸關不同租賃權益的二種租賃形態區分;

二、而其中「定有期限之租賃」(A)形態,又可以分為「定有確定期限之租賃」(A1)及「定有不確定期限之租賃」(A2)二種。約定以91年10月2日為租約到期日,即屬於A1形態,而約定以<至房客死亡時為止>為租約到期日,則屬A2形態。A1及A2這二種分類,同屬「定有期限之租賃」(A),分類的作用,僅在辨明何謂「定有期限之租賃」。

文章提供《易租網》